Pokud uvažujete o pořízení vlastního bydlení, není na co čekat. Jedna z překážek, 4% daň z nabytí nemovitosti, byla v září 2020 zrušena. Úrokové sazby hypoték se dostaly na úroveň roku 2016, kolem 1,9 % RPSN. S rostoucími cenami nemovitostí to bohužel už lepší nejspíš také nebude. Poptávka po bytech i domech je vysoká. A investorů, kteří mají připravené peníze a chtějí nemovitost koupit, je stále dost. Navíc podmínky pro získání hypotečního úvěru se stále zpřísňují.

Pojmy pro porozumění hypoteční smlouvě

Pokusím se vás seznámit s pojmy, kterým je v případě sjednávání hypotéky, dobré rozumět, abyste sami mohli posoudit výhodnost jednotlivých nabídek. #mazanétipy chci předat na základě vlastních zkušeností, které s nákupem nemovitosti & sjednáváním hypotéky mám.

  • Základní podmínka pro získání hypotéky na základě doporučení od ČNB je 10 %. Klient by měl mít tedy naspořeno alespoň 10 % ceny pořizované nemovitosti. Čím více si budete potřebovat od banky půjčit, tím bude hypoteční úvěr dražší. V této souvislosti se můžete setkat s pojem LTV (= loan to value, výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti). Obecně je doporučováno mít alespoň 20 % hodnoty nemovitosti.
  • RPSN (zmíněno výše) je roční procentní sazba nákladů, která zahrnuje veškeré náklady spojené s úvěrem a metrika, díky které můžete porovnávat hypoteční nabídky mezi sebou. #Logicky, čím menší RPSN, tím lépe pro vás. Banky vás mohou lákat na 1,59 % p.a. úrok, ale přidají vám poplatky za sjednání, za odhad nemovitosti, poplatky za čerpání, správní poplatky za vklad a výmaz zástavního práva do katastru nemovitostí, a nevím, co ještě. Osobně jsem se na tento ukazatel velmi zaměřovala, a podařilo se mi (v roce 2016) sjednat hypotéku zcela bez poplatků, a tedy úrok 1,8 % p.a. je shodný s RPSN.
  • Fixace je časový úsek, po který je úroková sazba beze změny. Po ukončení fixace se s bankou domlouvá nová sazba dle aktuálních hodnot trhu. Pokud tedy nyní dosáhnete na sazbu pod 2 %, berte co nejdelší období fixace. Je jen malá pravděpodobnost, že by se se za 3 roky sazba výrazně snížila. Spekulace, že by to mohlo vyjít za pár let o desetinu procenta lépe, se nevyplatí. Sama jsem si nastavila fixaci na 10 let, bylo to nejdelší možné období. Až doposud byly tržní sazby vyšší, takže z vlastní zkušenosti tento přístup doporučuji.
  • Doba splácení hypotéky – Někomu vyjde délka jen tak tak do důchodu, někomu na 10, 20 let, někomu na 30. Samozřejmě záleží, jak velký si berete celkový úvěr, a jak velkou částku budete chtít každý měsíc splácet. Za sebe mohu přidat doporučení, že je lepší zvolit co nejdelší dobu splácení. Pokud by vám v průběhu splácení přebývaly peníze na účtu, a neměli jste pro ně lepší investiční využití, ze zákona můžete každý rok splatit až 25 % z celkové výše úvěru, a to bez jakýchkoliv poplatků. To samé při skončení fixace.
  • Pojištění schopnosti splácet – Jelikož se jedná o doplňkové pojištění, existuje obrovské množství variant pojistek i podmínek uznání nároku na pojistné plnění. Tímto pojištěním se “kryjete” pro případ, že byste se dostali do pracovní neschopnosti, ztratili zaměstnání nebo vážně onemocněli. Obvykle se ale jedná o poměrně vysoký “příplatek” ke každoměsíční splátce. Mně se dalších 2500 – 3000 Kč navíc každý měsíc dávat nechtělo. Tím ale rozhodně netvrdím, že si pojištění nemáte sjednávat. Jen potřeba opravdu pečlivě vyhodnotit vaši situaci a smluvní podmínky. A pokud si pojištění schopnosti splácet nakonec také nevezmete, musíte počítat s černým scénářem, kdy přijdete o střechu nad hlavou. ČNB toto pojištění doporučuje v situaci, kdy na splátky všech svých úvěrů vynakládáte více než 40 % čistého měsíčního příjmu.
  • Úvěrová historie/ bonita/ skóre – Než vám banka poskytne hypotéku, důkladně si vás prověří v různých bankovních i nebankovních registrech, a to až 4 roky zpětně. Bude zejména posuzovat, jak jste schopni splácet své závazky. Můj příklad, jak jsem si vybudovala úvěrovou historii já, najdete v článku o kreditní kartě.
  • Dokumenty/ doklady – Jaké doklady budete k vyřízení hypotéky potřebovat, se u jednotlivých bank mírně liší. Obvykle se tyto požadavky dají rychle a jednoduše dohledat na webu konkrétního peněžního ústavu. Obecně jsou to dokumenty dokládající výši vašich příjmů a maximum podkladů ke kupované nemovitosti.

Pokud je to pro vás “příliš mnoho informací”, můžete se obrátit na hypotečního poradce. Tady ale, PROSÍM, pozor! Tito zprostředkovatelé úvěrů mají za sjednání vaší hypotéky slušnou provizi (dokonce jsou na vyžádání povinni sdělit její výši), takže se snadno může stát, že se nebudou až tak snažit jednat ve vašem nejlepším zájmu. Osobně doporučuji získat více protinabídek. Buď od jiného “poradce” nebo ideálně z vícero různých bank.